对于富力地产（02777.HK）2019年上半年的成绩，从董事长李思廉的回答中可以判断。

 “谁说今年的市场差？没有很差，你看见哪一家公司很差？一家都没有。”8月22日，富力地产在香港举办2019年中期业绩发布会。李思廉认为，今年的市场并不差。看得出，他与张力联合管理下的富力地产，今年上半年的业绩表现不错。

 这一点，中报数据可以证明。半年报显示，富力上半年权益合约销售金额达602.2亿元，同比增长6%；录得纯利41.7亿元，同比增2％；实现营业额350.5亿元，增长3%。虽然增幅不大，但富力还是克服了内外部各种挑战，保持了持续增长的态势。

 而对于全年完成1600亿目标，富力表达了坚定的信心，并披露了多方面的措施：首先，富力已为下半年储备充沛“弹药”；其次，富力此前确定今年交付建筑面积目标为920万平米，目前已售面积600-700万平米，是营业额的主要推动力；最后，富力下半年要全力聚焦销售去化，加大回款。

 对此，李思廉表示：“公司全年可售货值约3000亿元，计划去化5成多一点。全年的销售目标分配是上半年卖600亿元，下半年推货多一点1000亿。”

盈利保持高水准，现金充裕

 报告期内，富力地产实现权益销售面积552万平方米，同比增加25%。按城市划分，富力三分之二的销售额来自一线及二线城市，而其余为三线及海外城市；城市圈分布看，其中最大销售贡献来自华北地区，占比约26%，其次为华东地区及西北地区，分别占销售额约22%及21%。

 规模增长之外，富力上半年的盈利也是一大亮点，毛利率为37.0％。其中，而来自物业销售的毛利率为41.0％，处于行业高水准的位置，这是由于前两年的高溢价项目开始结转，同时富力期内销售成本中每平方米土地及建筑成本，由去年同期的6180元下降至5830元。

 除了物业销售之外，富力的物业投资与酒店运营类利润也实现了高增长，物业投资的净利润率高达43%，比住宅业务的销售净利润率都要高。对于富力的盈利水平，李思廉透露：“富力全年的毛利率会维持在约35%-40%的水平，已售未结转的资源已超过1200亿元。”

 上半年，富力账面现金储备增加至390.3亿元，随着下半年近千亿元左右的销售回款，富力的账面资金将逐渐充裕。截至6月30日，现金储备达人民币390.3亿元。2019年上半年，富力通过各类融资方式获得新的资金。其境外融资能力优势格外明显，半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款，融资净增223亿元。

28.3亿美金的外币融资，回到国内的难度很大。为此，富力对既有债务进行重组，优化债务结构，把短期的、即将到期的债务，全部替换成了两年或者三年期的，避免了流动性隐患。

酒店营收33.7亿，商业资产进入收获期

 除了地产开发业务，富力地产持有型资产的运营质量也在改善，与销售型收入齐头并进。半年报显示，富力上半年来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元，同比继续增长6%。其中，酒店业务半年营业额33.7亿元，经营净利达6.3亿元，增长7%。

 随着上半年新增一家国际品牌酒店惠东富力希尔顿逸林酒店开业，富力运营中酒店已累计达到90个，总建筑面积逾395万平米，总客房数27173间，继续稳坐全球第一高端酒店业主位置。

 另外，在商业资产方面，富力也有新项目进入收获期。随着总建筑面积8.1万平米的马来西亚新山富力广场商城实现开业，以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平米，富力运营中的商业资产已超过200万平米，自持资产规模壮大。

 另外，富力也采取证券化方式加速盘活资产，进一步改善现金流。其独特的酒店资产组合，将以房地产投资信托或其他较低成本且较长期资产融资的方式，寻求变现或升值。例如，富力上半年已申报的包含50间酒店的REITs申请。

土储货值7810亿，大湾区步入收成期

 而对于“富力下半年停止拿地”文件的争议，李思廉也在业绩会上做出了解释。他表示，文件是他自己起草的，但记者朋友、自媒体就把这句划出来，其实整篇文字还有两句：“ 如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”

 半年报显示，富力上半年新增权益土储653万平方米，货值850亿，土地购置均价每平米2700元。截至6月30日，富力权益土地储备总建面达到6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%，业务遍布全国140城。值得一提的是，7810亿元的货值，足够支撑富力地产未来四至五年业绩增长需要。

 作为"大湾区旧改专家"，富力是大湾区的要的受益者之一。今年5月份，富力正式成立城市更新集团，加强整体运营管理。截至6月30日，富力城市更新板块规划总建筑面积超6000万平米，按货值算，一二线占比95%，大湾区占比70%。目前，富力在全国参与逾60个城市更新项目，重点于广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海及其他城市进行开发。

李思廉此前曾表示：“2019年富力在大湾区会步入收成期。”

 而对于下半年的发展，在李思廉看来，行业周期调整也属于正常，全国销售数据仍在16万亿左右，并没有变差。“下半年，富力地产将继续寻找优质土地补充土储，由于账面土储足够丰富，并有超过6000平方米的旧改项目，富力拿地选择更多，也更从容。”

文章来源:乐居财经  王泽红